החזרי מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) 1963 מאפשר להטיל מיסוי על רווחים ממכירת מקרקעין בישראל. זהו למעשה מיסוי ייחודי וייעודי על רווחי הון הנצברים ממכירת מקרקעין.

החוק מגדיר מקרקעין כ"קרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע". מס שבח נגבה בדרך כלל בעת מכירת המקרקעין ועומד על 25% מהשבח, כלומר מהערך שצבר המקרקעין מיום בנייתו או קנייתו בידי בעליו.

מהו השבח שבגינו מחושב גובה ההיטל?

שבח המקרקעין שבגינו מחושב גובה ההיטל הוא הערך שצבר המקרקעין מיום רכישתו וההשבחה שנעשתה בו לאורך הזמן.

שבח המקרקעין מחושב כך: ההפרש בין סכום מכירת המקרקעין ובין הסכום ששולם עליו ביום רכישתו בהיותו מוצמד למדד, בתוספת עלויות ההשבחה שלו ובניכוי הפחת, הפטורים וההוצאות בגינו (ייעוץ משפטי, דמי תיווך, עלויות שיפוץ וכדומה).

התנאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח

עד שנת 2014 היה אפשר לקבל בקלות רבה יחסית פטור מתשלום מס שבח בשל מכירת דירה. משנת 2014 והודות לרפורמה במס השבח חלו שינויים רבים בתחום, וכיום יש תנאים ברורים המבהירים בבירור מי הם הזכאים לפטור מתשלום או החזרי מס שבח.

פטור בגין החזקת דירה אחת

כיום כל מי שבבעלותו דירה אחת שהחוק מגדירה כ"דירה יחידה מזכה", כלומר דירה הנמצאת בבעלות אדם פרטי והוא גר בה לפחות מחצית מזמן הבעלות, יהיה פטור מתשלום מס שבח בגין מכירתה.

בעל דירה יחידה מזכה יהיה פטור מתשלום מס שבח גם אם הוא רשום כבעלים חלקיים בדירה נוספת – כלומר חלקו בה הוא פחות משליש, וגם אם רשומה על שמו דירה שהוא קיבל בירושה.

הזכות למכירת דירות יחידות ברציפות

אדם המחזיק נכס מקרקעין שהוא דירה יחידה רשאי למכור אותה, לרכוש דירה אחרת במקומה, למכור אותה וחוזר חלילה ובלבד שמכירת הדירות נעשית אחת ל־18 חודשים. בתהליך המכירה כאמור יינתן לו פטור מתשלום מס שבח ורק אם הוא מחזיק בדירה לא פחות מ־18 חודשים מיום קנייתה או בנייתה.

פטור בגין מכירת דירה שנתקבלה בירושה

אדם המבקש למכור דירת מגורים שקיבל בירושה, רשאי להגיש בקשה לקבלת פטור ממס שבח רק אם הוא צאצא של המוריש ולמוריש הייתה רק דירת מגורים אחת בחייו.

אם המוריש מוריש את דירתו בעודו בחיים, מכירת הדירה בידי היורש תהיה פטורה מתשלום מס שבח רק אם המוריש היה זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה, אילו היה מוכר אותה.

פטור ממס שבח במכירת שתי דירות

אדם המוכר שתי דירות שברשותו, יכול לקבל פטור מתשלום מס שבח רק אם הוא רוכש במקומן דירה אחרת; ואם שוויה של הדירה החדשה הוא לפחות 75% משווי הדירות שנמכרו; ואם תהליך מכירת הדירות מתבצע בתוך 12 חודשים, והדירה החלופית נרכשת בפרק זמן של 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה הרלוונטית; ואם שוויין של שתי הדירות יחד אינו עולה על 3.33 מיליון ש"ח.

מכירת דירה נוספת עשויה לזכות את בעליה בפטור רק אם הוא רשום כמחזיק בחלק קטן ממנה (פחות משליש); או אם היא התקבלה בירושה, הייתה דירתו היחידה של המוריש והיורש הוא צאצאו הישיר; או אם היא נרכשה כדי לשמש תחליף לדירה שנמכרה שנה וחצי קודם לכן; או אם היא דירה שקיבל בירושה אולם חלקו בה הוא לא יותר מ־50%. במקרים הללו יהיה הבעלים זכאי לפטור מתשלום מס שבח.

נכס מקרקעין שנמכר ללא תמורה

נכס שנמכר ללא תמורה יפטור את בעליו מתשלום מס שבח בגינו. בדרך כלל מדובר בדירה המועברת בתוך המשפחה, ובתהליך זה אין המוכר נהנה מרווחים. הבעלים החדשים של הדירה יוכל ליהנות מפטור בתשלום מס שבח אם ירצה למכור אותה בעתיד, ורק אם הוא יגור בה שלוש שנים רצופות או ארבע שנים מצטברות טרם מכירתה.

התנאים לקבלת החזרי מס שבח

כל מי שמכר דירה ושילם מס שבח בתהליך מכירתה רשאי לבקש החזר מס שבח ולקבל החזר אם בתהליך הבדיקה נמצא שסכומי מס השבח ששילם היו גבוהים בהרבה מהנדרש בחוק. החזר מס השבח יהיה בעבור רווחי ההון שהתקבלו עקב מכירת הנכס.

אזרחים רבים אינם יודעים שיש ביכולתם לבדוק את נכונות הסכומים ששילמו או לקבל החזרים כספיים אם שילמו סכומים עודפים.

חשוב לדעת שרשויות המס יכולות וצריכות לקבל כל בקשה לקבלת החזר מס שבח ולבחון אותה לעומק.

גבולות הפטור מתשלום מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע גבול לסכום הפטור שאפשר לקבל מתשלום מס השבח, והוא 4.5 מיליון ש"ח. אם נבדק ונמצא שרווחי הון ממכירת דירה עולים על סכום זה ולמרות שהבעלים של הדירה עומדים בכל התנאים המזכים אותם בפטור מתשלום מס שבח על רווחי המכירה, הם יהיו חייבים בתשלום מס השבח כולו או בתשלום ההפרשים בהתאם לגבול שקבע החוק.

החזר מס שבח וחשיבות הייעוץ המקצועי

חוקי מיסוי מקרקעין העוסקים במס שבח הם מורכבים וסבוכים ולעיתים קרובות יש קושי להבינם. בשל כך אנשים רבים אינם מודעים לחובותיהם או לזכויותיהם בעת מכירת נכסים ועלולים להסתבך בשל היעדר תשלום או תשלום חלקי או לחלופין בשל תשלום עודף שאינו מוצדק. יש חשיבות רבה לקבלת ייעוץ מקצועי מרואה חשבון מיומן הבקיא בעסקאות מכר מקרקעין. רואה החשבון ידע להסביר לכם על כל ההיבטים הקשורים לתשלום מיסים בכלל ולמס שבח בפרט, ייתן לכם מידע מקיף ויסודי טרם תהליך מכירת הנכס, יסייע לכם בהגשת הבקשה לפטור מתשלום מס השבח וינחה אתכם לכל אורך הדרך.

שאלות ותשובות:

מה זה מס שבח?

מס שבח חל על כל אדם שמוכר נכס מקרקעין בישראל. המס מנוכה מרווחי ההון שמקבל המוכר בעסקת המכירה ומציין את ההשבחה שחלה על הנכס ממועד קניינו ועד למועד מכירתו. שיעור מס השבח שיש לנכות מרווחי המוכר מחושב בקפידה לפי המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

איך מחשבים מס שבח?

שבח המקרקעין הוא הערך שצבר הנכס ממועד רכישתו ועד למועד מכירתו. המס מנוכה מרווחי ההון שהתקבלו בעבור מכירת הנכס. רווחים אלה הם ההפרש בין הסכום ששולם במעמד קניית הנכס ובין הסכום שקיבל המוכר בעד מכירתו. לרווחי המוכר יש להוסיף את עלויות ההשבחה שבוצעה בנכס בחלוף השנים, ולנכות מהם את הפחת ואת ההוצאות השונות שחלו על בעל הנכס בתהליך המכירה.

מי זכאי לפטור מס שבח?

זכאות לפטור ממס שבח ניתנת למי שמוכר דירה יחידה שבבעלותו ובלבד שהתגורר בה לפחות מחצית מהזמן שקדם למכירתה; למי שמוכר שתי דירות יחידות ברציפות ובתוך 18 חודשים ממועד קנייתן; למי שמוכר דירה שהתקבלה בירושה ובלבד שהיורש הוא צאצא ישיר של המוריש, ובבעלות המוריש רק דירה אחת; למי שמוכר שתי דירות שבבעלותו ובלבד שהוא רוכש במקומן דירה אחרת לצורכי מגורים; למי שמעביר דירה שבבעלותו לבן משפחה ובלבד שהוא אינו מקבל תמורה בעבורה.

למי מגיע החזר מס שבח?

כל מי שמכר דירה ושילם בעדה מס שבח, זכאי לפנות ולבקש שתיבדק זכאותו להחזר. אם יימצא שהמוכר שילם מס שבח בהיותו פטור מתשלום, הוא יקבל את מלוא הסכום בחזרה. אם יימצא שהמוכר שילם מס שבח בשיעור גבוה מהנדרש בחוק, הוא יקבל את ההפרש המגיע לו. רשויות המס בודקות לעומק כל בקשה להחזר ועל מנת להגדיל את הסיכויים שלכם לקבלת החזר מומלץ לפנות לרואה חשבון המתמחה בתחום זה.

אין תחליף למקצועיות ולעצה טובה ונבונה. אז אל תחכו. צרו קשר עכשיו, ויחד נִצלח את המפגש עם רשויות המס.