לקנות דירה בישראל
תהליך רכישת נדל"ן הוא תהליך ארוך ומורכב, במהלכו יש לקחת בחשבון משתנים רבים המשפיעים על ההחלטה, לבצע בדיקות כדי לוודא שהעסקה תקינה וכדאית וכדי שלא נהיה חשופים להפסדים ונזקים.
בשורות הבאות נפרט את הצעדים והבדיקות החשובים שיש לבצע בתהליך רכישת דירה בישראל:
הון עצמי ומשכנתא
גבשו את התקציב שעומד לרשותכם לרכישת הנכס. זהו צעד חשוב וכדאי שיהיה מקדים לכל היתר. במסגרת התקציב קחו בחשבון את ההון העצמי שקיים בידכם, ממכירת דירה קודמת, מחסכונות והשקעות אחרים ובדקו מהי ההשלמה שתוכלו לגייס כמשכנתא מהבנק. יש נטייה לשכוח להכליל בתקציב את ההוצאות הנלוות לרכישה, מס רכישה, שכ"ט עורך דין מקרקעין, שכר טרחה של יועצים נוספים ותיווך וכן עלויות שיפוץ ותוספות שתרצו לבצע בנכס החדש.
בנק ישראל מגביל את שיעורי המימון שאפשר לקחת בבנק. מי שרוכש דירה ראשונה יכול לקבל עד 75% מערך הדירה, מי שמחליף דירה יכול לקבל עד 70% ומי שרוכש דירה להשקעה יכול לקבל עד 50% מימון.
הבנק לא יאשר סופית את המשכנתא עד שתציגו בפני חוזה לרכישת הדירה. כדאי לקבל אישור עקרוני כדי להיות ערוכים מבחינה פיננסית.
בחירת הנכס
לאחר שגיבשתם את התקציב הכולל, זהו הזמן ללכת ולחפש את הנכס המתאים. חשוב להגדיר את הצרכים שלכם לפי אורח חייכם. גודל הדירה לפי מספר הנפשות, בית פרטי או דירה בבניין מגורים, נגישות למקומות חשובים בחייכם, לדוגמא: קרבה לבתי ספר וגנים ואיכות מערכת החינוך תהיה חשובה אם יש לכם ילדים בגיל בית ספר, נגישות לקווי תחבורה ציבורית למקום עבודתכם או שיותר חשוב לכם לגור בקרבת מקום העבודה כדי לחסוך זמני נסיעה בפקקים.
מצאת נכס שאהבתם ערכו בדיקות פיזיות, מעין בדק בית לזיהוי בעיות תשתית וליקויים מבניים. שקלו להיעזר בשמאי מקרקעין כדי להעריך את שווי הדירה. למרות שמדובר בתוספת עלות זה יכול לסייע לכם במשא ומתן ולחסוך עוגמת נפש בעתיד.
בדיקות משפטיות
לצורך הבדיקות המשפטיות שיש לערוך בנכס היעזרו בעורך דין מקרקעין מטעמכם. בקיאותו בתחום הנדל"ן, היכרותו עם הרשויות השונות יסייעו לו לאשר את תקינות הרישומים ולהצביע על בעיתיות במידה וקיימת.
מהן הבדיקות והפעולות הנחוצות?
- בדיקת פרטי הבעלות – יש לבדוק את רישומי הבעלות בלשכת רישום מקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, בנסח טאבו אפשר לראות את הפרטים של הנכס, השטחים הצמודים לו במקרה וקיימים וכן בעלות על הנכס. חשוב לבדוק התאמת זהות בין מי שמציג עצמו כמוכר לעומת הרשום בנסח הטאבו. כמו כן אפשר לבדוק הערות אזהרה, עיקולים ושעבודים הקיימים על הנכס.
- חוזה המכר – עורך דין מקרקעין יערוך בדיקה של תקינות החוזה להבטחת זכויותיכם בנדל"ן שרכשתם ולהבטחת קיום העסקה על ידי הצדדים. החוזה יסדיר את דרך העברת התשלומים על הנכס.
- רישום הערת אזהרה ורישום לשינוי בעלות – עורך הדין מטעמכם יקבל ממכם ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה לטובתכם בלשכת המקרקעין. רק לאחר סיום העסקה, העברת התשלומים ומסירת החזקה הפיזית של הנכס יתבצע רישום הדירה על שמכם. כל עוד לא הושלם הרישום, חלק מהכסף בעד התמורה יופקד בנאמנות אצל עורך דין.
מיסוי מקרקעין
לאחר רכישת נכס, עליכם לדווח על העסקה, לאגף מיסוי מקרקעין ברשות המיסוי תוך 30 יום מיום חתימת החוזה ולשלם מס רכישה על פי שיעורי מס במדרגות הקבועות בחוק. קיימים פטורים שונים והקלות, לכן כדאי להתייעץ עם יועץ מס שיסייע לכם לבדוק האם הם חלים עליכם ולבצע תכנון מס במטרה לשלם כמה שפחות מס.
לסיכום, לקנות דירה בישראל הוא תהליך רציני ויש לבצע בדיקות יסודיות לפני הרכישה. התייעצו עם בעלי מקצוע מומחים כדוגמת יועץ מס ועורך דין מקרקעין, כדי שעסקת הנדל"ן שלכם תהא משתלמת ובטוחה.
